收房验房头大了吗？全收房验房知识问答揭秘(雪藏版)
2015-01-30
交房了，开发商通知收房验房了，突然好紧张，收楼时要跟开发商核对哪些信息？验房要验收哪些方面？……脑子一片空白了，有木有？怕前期这些问题疏忽大意，后患无穷，有木有？别担心，小编精心为您整理汇总全实用的毛坯房、非毛坯房、二手房验房收房注意事项，给大家涨涨姿势啦，请雪藏哦！
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整整纠结被折磨了无数日，直到有
【目录】
· 验房收楼基本项目查验之“毛坯房”：
· 验房收楼基本项目查验之“非毛坯房”：
· 验房收楼基本项目查验之“二手房”：
· 收房维权小知识你知多少？
要了解的太多是不是，头大了有木有？不懂收房验房没关系，找到组织是道，来这里申请免费验房吧！房天下装修管家全程一对一服务到您家！
一、验房收楼程序
1、看备案留三书
商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证、提供商品住宅交楼书（广州市建委监制）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
2、先验房再交费签字
支招:集体收楼（人多力量大）
建议找第三方的专业机构团体验房
2008年1月1日北京房屋交付新规实行“先验房后交钱”之后各个城市进行了先验房 收楼和一户一验的规定。
3、索取管线分布图——水、强电、弱电、结构
便于装修时参考以及检修方便等
4、合同对照
比对合同， 参考样板房，查看开发商承诺的项目是否齐全及品牌规范款式一致
5、记录水电煤气底数
尤其是前几个月的收费一定要详细核对计算
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【验房收楼基本项目查验——毛坯】
一、房屋主体
1.顶棚：是否平整，无空鼓，开裂，脱落，露筋，锈点；
2.墙面：是否平整，洁净，颜色均匀，无空鼓，开裂，爆点；
3.地面：是否平整，无空鼓，开裂，露筋，起沙；
4.阳台：是否平整，无开裂，有无地漏，倒返水；
5.厨房：有无表支架，出口铜阀，烟道，地平落差是否达标；
6.卫生间：地平落差是否达标，蓄水试验；
7.墙柱，阴阳角：有无大小头，方正度，垂直度；
小贴士：
(1)楼面工程：平整度，空鼓，起沙，裂缝，积水，渗水，楼层地面高度，坡向，蜂窝等
查看楼地面是否平整，要用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整。
(2)墙面工程：脱层，爆灰，空鼓，裂缝，水渍，表面平整度，立面垂直度，阴阳角方正，顶棚，外墙渗水等
墙面是否有爆点、平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。
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二、窗户
1.窗框：是否稳固、周正，表面平整，材质是否符合合同；
2.窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密，材质是否符合合同；
3.玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；
4.把手：是否完好、牢固、灵活；
5.密封：是否窗缝严密、窗框严密；
6.窗台：是否完好、无裂缝、浸水；
7.窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
三、门
1.门框：是否稳固，灌浆，周正，安装牢固，胶条密封性；
2.门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；
3.门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；
4.门把：是否牢固，操作灵活；
5.门轴：是否平整牢固，转动平稳；
6.猫眼：是否完好，视野清晰；
7.门铃：是否按钮完好，加电有声；
8.可视对讲：有无，是否清晰，加电有声。
小贴士
（1）检查门窗的轨道是否顺畅，是否在开关时发出杂音。尤其是开窗，一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内。。如果再验房时发现的这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好了，如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题。那么他们的办事效率就是龟速了。
（2）检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常，抓紧找开发商解决，这个是需要你们注意的事项，是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。
（3）需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。其他很重要的一点是，门的隔音效果要好，以及密封程度。
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四、水电
1.电源总闸：是否完好，有效，回路状况；
2.电表：是否完好，底数；
3.信息箱：信息线是否已入户；
4.有线插座：是否完好、稳固（个数）；
5.水表：是否完好、底数；
6.阀门：是否闸完好；
7.上水管：是否水管完整，无渗水，无明显磕碰，；
8.下水管：是否封口完整，无渗水，水封高度；
9.空调洞：是否位置合理；
10.地漏：低平高低差，是否通畅，灌水试验；
11.防水：有无屋面，外墙渗水；
小贴士
（1）电——配线设置，配线连接，编号，开关，漏电防护，接地保护装置，导线绝缘，安装规范等。
在验收房子时要检测每个房间是否都有电，每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记，现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵，我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法，用手机充电器或是电吹风都能测试出来。
（2）水——敷设要求，坡度，垂直度，通畅，支管支架，防火要求，卫生洁具等
在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线，但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水，分别灌进管道中，看下水是否痛快有没有堵塞的现象，如果听见咕咚咕咚的下水声则说下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的，但在验房时因条件问题无法做蔽水试验，所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验，24之后看是否有漏水的现象.
厕所、厨房是否给水充足，排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件、厕所、地漏是否够用.
（3）通风系统——通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
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【验房收楼基本项目查验——非毛坯房】
一、门窗工程
1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。
2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（是门锁的一边）
3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无声音？
4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6．窗户玻璃是否完好？
7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
二、地板工程
1．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
2．地板间隙是否太大？
3．柚木地板有无大片黑色水渍？
4．地脚线接口是否妥当，有无松动？
5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？
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三、墙面及顶棚分项工程
1．顶上是否有裂缝？没有裂缝，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
4．留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
5．墙身顶棚有无部分隆起或是空鼓
6．墙身、顶棚楼板有无倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。
7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？
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四、厨房与卫生间分项工程
1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？
2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？
3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？
4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。
5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。
6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。
7．厨厕洁具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
8．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
9．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？
10．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
11．砖缝有无渗水现象？
12．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
13．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
14．自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
15．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
16．自来水水质怎么样？
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【验房收楼基本项目查验——二手房】
二手房也是需要收房的，一定要实地查看：
① 二手房的准确面积包括建筑面积、使用面积和户内实际面积，要仔细确认。能实地测量一下房屋内的面积，并弄清户型是否合理。
② 打开水龙头观察水质、水压，确认供电容量，观察户内外电线是否老化；电话线、煤气是否接通。
③ 还要了解房龄，土地使用期限和以前住户的大致情况。
④ 后再了解一下周边的设施和环境。打听清楚水、电、煤、暖、物业管理费的收费方式。
验收带装修的二手房时需要注意什么呢？
① 对于铺了地砖的地面，用小榔头敲，如果声音发空，说明没有铺实。
② 对于铺了地板的地面，要注意墙角与四周，看有没有松动。
③ 关于阳台、卫生间的地板，要观察有没有开裂或发霉；然后从侧面检查墙面是否平滑干净，是否有刺激性气味；墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙。
④ 再看卫生间水管周围有没有水垢，以此判断水管是否漏过水。
⑤ 检查浴缸时，先打开龙头看流水是否通畅，再放水看排水系统是否正常。
此外，还要打开电视看看有线电视接收情况。后还要了解隐蔽工程情况，如水管、电线走向等。
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验房工具
1、准备验电插头一支，用于检测电路状况;
2、准备响鼓锤一支，用于检测墙面空鼓;(市场上不容易购买，可用实心细金属棒代替)
3、准备几支白色粉笔，用于现场标记。(切勿使用彩色粉笔，避免腻子披刮后反色);
4、水盆或小水桶一个，也可向物业借用。用于检测水龙头是否通畅及水压状况，检测排水管道是否通畅;
5、废报纸一张，打火机一个，用于检测烟道排风是否通畅;
6、手电筒、小镜子各一个，用于光线不好或肉眼无法直视的部位;
7、准备5米或7.5米卷尺一支，用于测量;
8、准备记事本一个，圆珠笔一支，用于记录;
9、塑料袋若干、橡皮筋若干，用于验房后封闭排水管道;
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收房维权小知识
Q一：延期交房怎么办？
遇有开发商延期交房的情况时，购房者能够行使两项权利：
索赔权：
首先要看合同约定，合同中一般都会约定开发商延期交付房屋的违约金；如果合同没有约定，根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
解约权：
出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；不行使的，解除权消灭。
Q二：发现房屋存在质量问题，应如何维权？
根据《解释》2条和3条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
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Q三：房屋保修期是如何规定的？
1.建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
2.关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
3.依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：
a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；
b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
e、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
f、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
Q四：怎样选择前期物业？
审查物业服务公司的资质：由于前期物业公司是由开发商选定的，购房者对物业公司并不了解，只有通过一些硬性的指标来衡量，如是否通过合法程序选聘、是否有相应的管理资质，如不符合这些要求，购房者一定要据理力争，不能妥协。
前期物业服务公司不能“进出自由”：现实中有这种情况，有的开发商为了吸引业主，在卖房时会选择一家口碑很好的物业公司，但在收房阶段签订物业服务合同时，却发现物业服务公司变成了另外一家不的物业公司，这时开发商已经构成了违约，业主可以追究开发商的违约责任。
另一种情况是，购房者与物业公司签订购房合同后，由于各种原因，物业公司经营不下去就擅自撤出了小区，新入住的小区要求业主再次交纳物业费用，业主已经交纳的物业费却不知所踪；双方一旦签订了物业服务合同，双方即应受合同约束，行使权利履行义务，物业公司应按照合同约定为小区提供服务，物业公司擅自撤出的行为已构成了违约，业主可以要求物业公司赔偿损失。
《物业服务合同》的签订：首先一点，认真审查合同条款，对不利条款一定要要求物业公司进行修改；其次，物业公司无权一次性收取超过一年的物业费用；还需要强调的一点是，要注意物业公司收费方式，包干制与酬金制各有利弊，不论何种方式，对定期公开帐务条款一定要格外重视，这是对业主日后行使监督权的重要保障。
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Q五：需要缴纳哪些税费？
交纳物业费不是收房的前提条件。依法交纳符合要求的房屋是开发商的义务，这是基于双方的商品房买卖合同关系而存在的，而交纳物业费是基于业主与物业公司存在着物业服务合同关系，这是完全不同的两个法律关系，开发商无权要求收房者必须先交纳物业费用，遇到这种情况，收房者完全可以拒绝。
至于其他费用，应区别情况，识别清楚开发商是否有权收取或代收。较为常见的是住宅专项维修资金和契税。
住宅专项维修资金是小区的“养老金”，这笔钱应该交到房管部门，小区成立业委会后，可以进行划转，由小区业主大会进行管理、决定如何使用。虽然每户所交纳的并不多，但整个小区加起来是一笔不小的费用，有的小区高达上百上千万元，如果不利造成流失，会给小区全体业主造成损失。如果开发商要代收这笔钱，一定要要求代收方出示有权代收的手续，如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交，要及时索取正式的交费凭证。
关于契税，开发商或物业公司是无权代收的，同上，如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交，应及时索取正式的缴纳凭证。
此外，象电话初装费、接口费等费用，应包括在了建设成本里面，不应该再向购房人收取，除了在购房合同中做出了需另行收取的明确约定。
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Q六：业主可以拒交哪些收楼费用？
1、水电周转金。业主同意的，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。
2、煤气初装费、管网建设费。开发商取该费用。二○○六年十二月二十六日发布的《广东省物价局关于规范我省管道价格管理的通知》规定：“各地必须停止以管道初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”
3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。
4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条规定：“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”
5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得大产证后才能代收。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”
6、预收三个月物业管理费。除非业主同意，否则不得收取。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定：“ 物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。
7、装修保证金、淤泥费。按照约定执行。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十七条规定：“装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”
8、物业维修基金。二○○三年九月五日实施的《关于贯彻国家〈业管理条例〉关问题的通知》规定：“购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。”2007年7月25日广州市国土房管局规定，从即日起禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主缴交的专项维修资金。
具体操作：到区物价局或市物价局投诉，要求该局书面答复。
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