恒天财富红信资本强强联合深挖商业物流地产金矿

恒天财富作为业内知名的综合金融服务商，一直致力于为高净值客户做全方位的资产配置，为客户提供稳定可靠的投资产品和财富管理。截止2015年第三季度，恒天财富累积托管资产达到2700亿，服务客户数量超过45000人。

涉及地产的融资项目一直是固定类理财项目主力投向。传统的地产项目是以商业住宅地产、办公楼、综合商业市场为主，而专业性的商业地产在融资项目中尚属于“藏在闺房人未知”的状态。工业地产尤其是物流仓储是近年中国物业市场的投资热点之一。而当前中国零售市场正经历的巨大变革——其在线零售市场的兴起和蓬勃——不仅极大地影响和改变了传统零售市场格局，亦对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。恒天财富红信资本强强联合深挖商业物流地产金矿。

物流地产由美国普洛斯集团于上世纪80年代提出，普洛斯集团是一家为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务，专注于物流地产的纽交所上市公司。普洛斯2003年开始开拓中国市场，也将物流地产这个概念输入了国内市场。

中国的物流设施在设立之初主要是为满足出口和制造业仓储的需要。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求增长迅速。据中国仓储协会估算，截止2012年底营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。尽管近年来现代物流设施总量不断攀升，但据世邦魏理仕统计，截止2013年底，由12家主要的性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，占仓储设施总面积的比例甚微。随着国内物流行业的迅速发展，对高标准仓储设施的需求将越来越大。除快速扩张的市场需求外，政府对于物流及电商在中国的发展一贯持支持态度。2008年中国商务部出台《关于加快流通领域现代物流发展的指导意见》，拉开对物流行业支持发展的序幕。在2009年出台的“十大产业振兴计划”中，物流业也与有色金属产业一同赶上末班车，最终纳入十大产业振兴计划。2014年6月，李克强总理主持国务院会议通过《物流业发展中长期规划》，确定了农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程，提出到2020年基本建立现代物流服务体系，并着重指出改善物流基础设施的战略意义。各方面因素都为中国物流地产的发展创造利好环境，物流地产行业将迎来历史性的发展机遇。

图1：未来现代物流仓储设施分布（截至2016年底）

物流资产作为一种标准化的实体资产，其估值体系较为明晰，“资本化率”的估值方法已取得国内外投资者的共识。由于能够产生长期稳定的现金流和不断增长的物业价值，物流资产是保险机构、养老基金等机构投资者追捧的资产。物流地产的标准化运营使得资产的培育路径更加清晰明确，同时可以以此为基础提供融资租赁、供应链金融、轻加工、物流管理等高附加值服务。因此，物流地产作为如今市场上被热捧的投资标的，具有估值方法明确、现金流稳定和运营标准化等优良的投资属性。与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报较高（图2）且未来预期亦相对积极，正日益成为国内外资本市场的投资热点（表1）。就在本月，一向致力于住宅地产的万科在杭州拿下的大江东物流用地，应该也是国内地产大佬觊觎物流地产这块香甜蛋糕的信号灯吧。

图2：上海物业市场 （2009年季度至2013年第四季度）

表1：近期物流相关大宗投资交易一览

恒天财富正是看好这个投资品类，和专注于物流地产运营、管理的红信资本管理有限公司携手进军物流地产行业。红信资本是中植集团旗下的全资控股公司，注册资本金1亿人民币。中植集团是多元化发展的金融控股集团公司，旗下业务涵盖信托、财富发行、金融投资、并购、典当、融资租赁、新金融产业金融投资等，集团资产管理规模超过7000亿元。红信资本是中植集团在产业投资板块的战略布局，致力于打造中国的物流设施运营商、物流资产管理人和全供应链综合金融服务平台。

红信资本的管理团队深谙物流地产行业，总裁王黎民先生具有一流的国内、国外教育背景和扎实的理工、金融、房地产专业知识，国企、外企及海外大型企业丰富的从业和管理经历，其核心团队成员来自国际物流产业巨头安博和普洛斯的管理层，有多年物流地产投资、管理、运营经验。公司形成了国际化的项目操作标准和内控体系，从项目选址、招商运营、到项目退出时机的判断，精准把控项目进度。

恒天财富将同红信资本合作发行首支物流地产基金，共同获取国内物流地产优质标的，孵化升级，为客户配置优质资产。恒天财富和红信资本合作成立红信恒天国际物流产业投资管理公司，通过强强联合方式，预计在未来3年内，将基金管理规模扩展到100亿元。

此次合作不仅标志着恒天财富产品采集的产业方向从原来间接选择上游资产公司产品到主动出击产业链投向，而且也为恒天财富的高净值客户提供了投资市场稀缺产品的机会。在目前市场投资资金宽松但稳定投资品种紧缺的市场环境中，所谓“资产配置荒”的年代，恒天财富不局限于做理财产品信息的搬运工，更凭借专业的资产管理能力，精选大类资产配置，为客户真正去努力做到“恒添财富价值，乐享美好人生”。

（备注：本文部分数据来源于世邦魏理仕物流市场调研，由恒天财富和红信资本做文字整理。）

2015年10月22日